Avalúo para sucesión notarial en Colombia: Requisitos, vigencia y normativa
Al adelantar el trámite de una sucesión o liquidación de herencia por notaría, contar con un avalúo comercial exacto es obligatorio para la adjudicación justa de hijuelas y evitar devoluciones de escritura. Te explicamos cómo tramitarlo.
El proceso de liquidación de una herencia ante una notaría en Colombia requiere precisión documental y jurídica absoluta. Uno de los anexos más importantes del expediente sucesoral es el avalúo comercial del bien inmueble, elaborado por un perito inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).
1. ¿Por qué es necesario el avalúo en una sucesión?
Cuando los herederos deciden tramitar la sucesión de común acuerdo ante notario (trámite notarial según el Decreto 902 de 1988), deben presentar la relación de inventarios y avalúos del causante.
El avalúo comercial cumple tres funciones vitales:
- Partición equitativa y justa: Permite que la distribución de las hijuelas entre cónyuge e hijos o herederos refleje el valor real de mercado y no cifras catastrales desactualizadas.
- Cálculo de compensaciones y compensación de deudas: Si un heredero se queda con la casa familiar y debe compensar a los demás en dinero, el avalúo comercial es la única cifra técnica legítima para fijar el monto de compensación.
- Seguridad jurídica registral: Los notarios exigen dictámenes emitidos por peritos debidamente certificados para evitar futuras demandas de nulidad o rescisión por lesión enorme entre herederos.
2. Documentos exigidos por el avaluador
Para que el perito valuador pueda emitir el dictamen pericial requerido por la notaría, se deben aportar los siguientes soportes:
- Certificado de Tradición y Libertad reciente: Con expedición menor a 30 días calendario, para corroborar la titularidad del causante, gravámenes o afectaciones a vivienda familiar.
- Último recibo de Impuesto Predial: Que certifique la cédula catastral, estrato y dirección oficial.
- Escritura pública del predio: Para verificar la descripción exacta de los linderos perimétricos y el área de terreno o área privada construida.
- Permitir la inspección ocular presencial: El perito debe visitar la propiedad para levantar el inventario de acabados, estado de conservación y calidades constructivas.
3. Vigencia legal del avalúo
Bajo el Decreto 1420 de 1998, los avalúos comerciales tienen una vigencia legal de un (1) año a partir de su emisión. Si el trámite sucesoral se prolonga más de doce meses en la notaría o pasa a un juzgado, el notario o juez solicitará una actualización pericial del valor comercial.
⚖️ Evita el rechazo de la minuta en la Notaría
Asegúrate de que el informe pericial incluya el número de credencial RAA del avaluador y la Entidad Reconocida de Autorregulación (A.N.A. o A.R.A.V.) a la que pertenece. Las notarías rechazan de plano informes de personas no inscritas formalmente.
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❓ Preguntas Frecuentes Relacionadas
¿Por qué la notaría exige avalúo comercial y no solo el avalúo catastral?
Aunque el avalúo catastral se usa como base fiscal para los derechos notariales, el avalúo comercial técnico es indispensable para determinar el valor real de los bienes a repartir entre los herederos, evitar desproporciones en las hijuelas y dar cumplimiento a la Ley 1673 de 2013.
¿Cuál es la vigencia de un avalúo para una sucesión notarial?
De acuerdo con el Decreto 1420 de 1998, los avalúos comerciales tienen una vigencia máxima de un (1) año calendario contado a partir de la fecha de su expedición, siempre que las condiciones físicas y urbanísticas del inmueble no hayan sufrido modificaciones sustanciales.
¿Qué documentos debo entregarle al avaluador para el trámite de sucesión?
Debes suministrar: Certificado de Tradición y Libertad con fecha no mayor a 30 días, último recibo del Impuesto Predial del predio, y copia de la escritura pública anterior para cotejar linderos y área de titulación.
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